People queue at the entrance of the Louvre-Lens museum on December 8, 2012 in Lens, northern France. The Louvre museum opened a new satellite branch among the slag heaps of a former mining town on Dcember 4, 2012 in a bid to bring high culture and visitors to one of France's poorest areas. AFP PHOTO PHILIPPE HUGUEN

Congé en matière de bail commercial : quels sont les droits du locataire ?

Une décision récente de la cour de cassation précise les droits du locataire dans le cas d’un congé du bailleur (C.Cass 19 février 2014).

Le preneur d’un bail commercial a droit au renouvellement à l’échéance du terme dudit bail.

Si le bailleur entend refuser le renouvellement et délivre un congé au locataire à l’expiration du bail, il doit une indemnité d’éviction compensant le préjudice du locataire qui comprend principalement la valeur du fonds de commerce.

Par exception, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement s’il invoque à l’encontre du locataire un motif grave et légitime en application de l’article L 145-17 du  code de commerce, ou encore dans le cas d’une  démolition ou d’une reconstruction de l’immeuble sous réserve du respect des conditions légales.

En application de la loi, le bailleur est par ailleurs tenu de spécifier le motif du congé qu’il délivre au locataire, sous peine de nullité du congé (L 145-9 du code de commerce).

La décision de la Cour de cassation du 19 février 2014 est intervenue dans une affaire opposant un locataire à son bailleur commercial qui lui avait fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction, en s’abstenant de mentionner le motif dans l’acte de congé.

Le locataire a saisi les tribunaux d’une demande en nullité du congé et de paiement de l’indemnité d’éviction et a quitté  les lieux sans attendre l’issue de la procédure.

La Cour d’Appel de COLMAR saisit du litige a estimé que le congé était nul mais qu’aucune indemnité d’éviction ne pouvait être attribuée au locataire.

La Cour de Cassation a annulé cette décision.

La Cour de cassation a posé la règle suivante qui fait évoluer la jurisprudence :

« le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d’éviction »

 

 

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